確定申告の時期になりましたので、譲渡所得の計算において間違えやすいポイントをご紹介します。
譲渡所得の計算
譲渡所得は、次のように土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除＝所得金額
・取得費は、土地の場合は、購入代金や購入手数料などの合計額です。
建物の場合は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額（老朽化などによって価値が減少した金額）を差し引いた額です。
なお、かなり前に購入した土地・建物や先祖代々所有してきた土地など取得費がわからないときは、売却収入の5%を取得費として計算することができます。
取得費に実額を使用する場合は、取得時に買換特例を適用していないか必ず確認することが大切です。買換特例については、後ほど見ていきます。
・一方、譲渡費用は売却にあたって直接要した経費で、例えば、仲介手数料、土地の測量代金、売買契約書に貼付した印紙代金などが主な譲渡費用として挙げられます。
・特別控除とは、収用等の5,000万円特別控除、居住用財産の3,000万円特別控除など
買換特例とは
マイホームを売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
これを、特定の居住用財産の買換えの特例といい、譲渡益が非課税となるわけではありません。
また、「3,000万円の特別控除の特例」とは併用できないため、どちらの制度がメリットが高いかを検討したうえで、選ぶ必要があります。
買い換えたマイホームに、譲渡したマイホームの取得価額が引き継がれることとなっています。
この買い換えたマイホームを、将来、譲渡した時における譲渡所得の計算上の取得価額は、その買い換えたマイホームの実際の購入価額ではなく、譲渡した旧マイホームから引き継がれた取得価額となります。
例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。
この制度を上の図（説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。)で説明すると次のとおりです。
買換資産の取得費
課税が将来に繰り延べられるとは、例えば、買い換えたマイホームを将来8,000万円で売却した場合に、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差額である1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されるということです。
つまり、取得費は、購入時の1,000万円と買換え時の持出額2,000万円の合計額3,000万円となります。
このように、マイホームの買換えなどの特例を受けて取得した土地建物の取得費は、その土地建物を取得したときの実際の購入代金ではありません。
買替えの際、売却した資産の取得費を一定の計算により買換えた資産の取得費として引き継ぐことになります。
買換資産の取得時期
譲渡所得が長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかは、譲渡した資産の取得の時期を基に判定します。
上記の特定の居住用財産の買換えの特例は、買換えなどで取得した資産を実際に取得した日から所有期間を計算します。
つまり、取得時期は、取得価額と異なり引き継がれません。
なお、収用交換等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例など一部の特例は、買換えなどで取得した資産の取得の時期を、買換えなどのために譲渡した資産の取得の時期とするものがあります。
まとめ
買換特例を適用した場合、その物件は数十年後に譲渡される可能性があります。
時の経過により、買い換えた事を失念してしまう、買い換えた者が死亡し相続人が譲渡する、買換えの申告をした税理士が失念するなど様々な要因で買換特例を適用したことが霧消してしまうことがあります。
税務署では、買換特例を適用して申告された事績を管理していますので、たとえ数十年後であっても、買換えの申告をしたことを失念し、譲渡所得の申告をすると指摘を受けることになります。
買換特例は、課税される時期が延長されるだけで、課税自体がなくなるわけではない点には十分注意しましょう。